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Le parti contraenti di un contratto di locazione sono il locatore ed il conduttore.

Le obbligazioni del locatore sono: consegnare la cosa in buono stato e che abbia il requisito dell’abitabilità, idonea all’uso convenuto e senza vizi; garantirne il pacifico godimento durante la locazione; comunicare in questura, entro 48 ore, la permanenza di eventuali cittadini extracomunitari. 

Le obbligazioni del conduttore invece sono: versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute; prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia; restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta.

Con la Legge n. 392/1978 il conduttore è visto come portatore di un diritto autonomo di voto, scisso dalla proprietà e che prescinde dalla delega (formale/espressa o implicita) del locatore: egli ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Assodato il diritto del conduttore ad intervenire all’assemblea resta stabilire chi debba invitarlo. Non è così scontato come sembrerebbe che debba farlo l’amministratore. Intanto va precisato che il rapporto di locazione è un rapporto strettamente privato tra il condomino-locatore ed il conduttore-locatario. Per l’amministratore il conduttore sarà un delegato qualsiasi avvertito dell’assemblea dal proprietario. L’amministratore ha potere di rappresentanza solo nei confronti dei condomini, ed è quindi tenuto alla convocazione dei soli condomini in assemblea.

Di conseguenza è consigliabile che l’amministratore invii la convocazione dell’assemblea con sufficiente anticipo, in modo tale da consentire al locatore di rendere edotto il proprio conduttore, e che il locatore inoltri tempestivamente al proprio conduttore copia della convocazione di assemblea pervenutagli, in modo da consentire al conduttore stesso di intervenire all’assemblea, se lo desideri.

Il conduttore si presenterà all’assemblea con copia del contratto di locazione oppure il condomino-locatore notificherà all’amministratore l’avvenuta stipula di detto contratto e il nominativo del conduttore.

Il conduttore ha diritto ad avere copia del bilancio consuntivo e alla consultazione dei giustificativi di spesa per quanto attiene agli oneri dovuti.

Le spese condominiali vanno comunque sempre pagate dal condomino, in quanto egli è l’unico titolare del bene ed è pertanto l’unico soggetto obbligato a concorrere alle spese.

Diversa è invece la situazione in cui l’amministratore eserciti la sua prestazione non in riferimento al condominio, ma nella gestione del rapporto di locazione per conto del proprietario-condomino. In questo secondo caso è opportuno che lo stesso abbia ben chiaro quali siano le spese che può richiedere al conduttore e quali invece gravino esclusivamente a carico del locatore.

La Legge 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), art. 9 (Oneri accessori), dice: «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi (1/d)».

 

Legislazione:

Legge 841/1973.

Legge 392/1978: disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Legge 359/1992.

Legge 431/1998: disciplina della locazione degli immobili ad uso abitativo.

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