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Il fondo obbligatorio è una delle novità della legge 220/12. Questo può essere inteso come: 

• l'insieme dei mezzi monetari disponibili ad un determinato scopo;
• la voce di bilancio relativa ad una determinata destinazione.

In particolare, l’art. 13 della L. 220/2012 (art. 1135, n. 4, C.C.) obbliga il condominio alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori per opere di manutenzione straordinaria e innovazioni. Questa norma è derogabile soltanto tramite regolamento contrattuale o delibera unanime.

Secondo Confedilizia il fondo potrebbe anche essere costituito per gradi, cioè in relazione allo stato di avanzamento dei lavori (art. 1666 C.C.), a patto che ciò sia conciliabile con le modalità di pagamento previste dal contratto sottoscritto con l’impresa che realizza i lavori. In questa maniera non è necessario reperire l’intera somma prima di iniziare i lavori, ma solo quella relativa al primo pagamento contrattuale previsto. La mancata costituzione del fondo può comportare:

1. che i condomini interessati possono chiedere all’Autorità Giudiziaria (ex art. 1105, 4° comma, C.C.) di prendere i provvedimenti che l’assemblea non ha adottato;
2. che assenti e dissenzienti possono impugnare la delibera nel caso l’assemblea decida di non istituire il fondo. Infatti, la delibera che approva le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza la costituzione del fondo deve ritenersi annullabile e non nulla e può essere impugnata entro 30 giorni.

Nel fondo possono rientrare anche le voci di spesa per i compensi dell'amministratore e del direttore dei lavori.